先看三個重點
- 01
先確認申請資格，再計算個案適用的獎勵。
- 02
容積、建物登記面積與地主分回面積是不同概念。
- 03
獎勵方案應與工程、資金及後續維護成本一起比較。
先問基地能否申請，再問能增加多少
台北市地主評估危老重建時，常先問能否拿滿獎勵。較實用的順序，是先查合法建物、結構評估、權利範圍與同意條件，再請建築師整理個案可申請的項目。危老重建依中央法令及地方審查辦理，不能直接沿用隔壁基地的核定結果。[1]
建議建立一份基地資料表，列出土地及建物謄本、使用執照或合法建物證明、測量資料、現況照片與所有權人意向。不同文件應標記取得日期與待補項目。前期資料完整，有助於縮短後續查證與反覆修改的時間。
基準容積與原建築容積，計算起點不同
基準容積依都市計畫容積率與土地面積計算；原建築容積則涉及合法建物及法定面積認定，不能直接拿權狀總坪數替代。一般獎勵後的容積上限，依危老條例第6條檢查基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍的適用情形；規模等獎勵另有規定。[1][2]
閱讀試算時，應把計容積樓地板面積、總樓地板面積、登記面積與實際使用空間分欄。共同使用部分、停車空間及不計容積項目各有處理方式，增加20%的容積，不等於每位地主原有的室內面積都增加20%。
獎勵項目要有證明，也有申請順序
獎勵辦法包含原建築容積、安全條件、退縮、耐震、綠建築、智慧建築、無障礙環境等項目，部分項目不得重複申請，且有先後計算限制。取得候選證書與完工後取得標章也是不同階段，申請方案要包含後續履行及保證金安排。[2]
規劃團隊宜製作獎勵檢核表：每項列出依據、適用條件、預估額度、所需文件、負責專業人員與完成期限。尚未取得證明的部分應保持為估算，不能寫成已核定面積。都市更新的獎勵制度也不能直接搬到危老案件使用。
用簡單試算，看懂面積與成本的關係
示例：假設土地面積300平方公尺、法定容積率300%，基準容積為900平方公尺。若經個案檢核可增加相當於基準容積20%的獎勵，增加量為180平方公尺，合計為1,080平方公尺。這只是算式示範，未含其他獎勵，也不是任何基地的核定結果。
下一步不是直接把1,080平方公尺分給地主，而是交由設計團隊檢查退縮、樓層配置、停車及動線，再做工程與財務估算。若為取得額外獎勵而增加認證、設備或施工成本，應比較新增可利用價值與新增支出，並納入設備汰換及管理負擔。
自主重建與全案管理可以一起運作
地主自主代表由所有權人主導決策；全案管理則是協調規劃、預算、發包、工程及交付的專業服務。地主可以自行主導，同時委託全案管理協助執行。兩者不是相互排斥的重建選項。
可要求管理團隊提供基本方案與提升方案，分別列出量體、成本、資金高峰及風險。地主會議應保留選案理由與授權範圍。即使較高獎勵的方案可行，也要確認所有權人有能力承擔對應的資金與管理需求。
台北市地主可先準備的決策清單
第一次討論可帶著三個問題：現有資料能否支持資格判斷？哪些獎勵需要調整設計或額外投入？若核定容積低於預估，資金及分配是否仍可接受？要求團隊把答案寫入同一版評估文件，比只得到一個最高比例更有幫助。
申請時應再次核對臺北市主管機關最新受理文件與中央法令。本文查核時，危老條例第5條仍載明申請期限至2027年5月31日；任何延長或新制度均應以正式公布生效的規定為準。[1]
常見問題
危老容積獎勵可以全部加總嗎？
不可以。需要檢查適用條件、不重複規定、申請順序與上限，再依個案核定。
獎勵越高，地主一定分得越多嗎？
不一定。分配還受到工程成本、融資、設計及契約影響，應比較整體方案。
全案管理能保證容積拿滿嗎？
不能。團隊可協助規劃、備件及追蹤，核定仍由主管機關依個案條件辦理。
參考來源與適用範圍
資料核對日期：2026-10-18。下列來源支援文中對應的法規或指引說明；管理清單與比較方法為編輯整理，並非法定標準。
- [1] 全國法規資料庫｜都市危險及老舊建築物加速重建條例 law.moj.gov.tw
- [2] 全國法規資料庫｜都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法 law.moj.gov.tw
計算示例為教學假設，不代表個案核准面積、成本或分配承諾。
個別基地、建物、使用需求及契約條件可能不同，涉及資格、設計、安全或營業事項時，應依個案向主管機關及相應專業人員確認。
內容原則與更新方式